Контрольная работа по оценке недвижимости N134

Уважаемый студент! 

Для удобства и лучшего понимания предмета предлагаем Вашему вниманию работы, не завершенные, но по которым уже частично раскрыт принцип их решения.

Мы с радостью поможем Вам решить заинтересовавшие Вас задания, объясним все нюансы доступно и в кратчайшие сроки.

Теоретические вопросы:

  1. Понятие недвижимости в российском и зарубежном законодательстве.
  2. Юридическое понятие недвижимости.
  3. Экономическое понятие недвижимости.
  4. Жизненный цикл объекта недвижимости.
  5. Рынок недвижимости – концептуальные основы.
  6. Рынок недвижимости – основные участники.
  7. Правовое поле рыночного оборота недвижимости в Российской Федерации.
  8. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  9. Правовое поле оценки недвижимости в Российской Федерации.
  10. Система подрядных торгов (конкурсов) в Российской Федерации.
  11. Процедура оценки объектов недвижимости.
  12. Формирование отчета об оценке недвижимости.
  13. Документооборот в оценке недвижимости.
  14. Стандарты оценки в российском и зарубежном законодательстве.
  15. Истоки методологических основ оценки недвижимости.
  16. Цели и направления оценки недвижимости.
  17. Принципы оценки недвижимости.
  18. Виды стоимости недвижимости и сферы их применения.
  19. Основные подходы к оценке недвижимости.
  20. Затратный метод оценки недвижимости.
  21. Методы расчета полной восстановительной стоимости объекта недвижимости.
  22. Виды и методы расчета обесценения (износа) объекта недвижимости.
  23. Метод сравнения продаж в оценке недвижимости.
  24. Виды и методы внесения стоимостных поправок (корректировок).
  25. Доходные методы оценки недвижимости.
  26. Расчет чистого операционного дохода.
  27. Методы расчета ставок дисконтирования и капитализации для оценки недвижимости.
  28. Предприятие (бизнес) как объект оценки.
  29. Факторы стоимости предприятия.
  30. Виды стоимости предприятия (бизнеса) и сферы их применения.
  31. Корректировка финансовой отчетности для целей оценки бизнеса.
  32. Элементы финансового анализа для целей оценки бизнеса.
  33. Метод накопления активов в оценке бизнеса.
  34. Метод ликвидационной стоимости в оценке бизнеса.
  35. Метод сравнения продаж в оценке бизнеса.
  36. Ценовые мультипликаторы в оценке бизнеса.
  37. Доходные методы в оценке бизнеса.
  38. Фундаментальный и технический анализ в оценке бизнеса.
  39. Методы построения ставок дисконтирования и капитализации для оценки бизнеса.
  40. Согласование результатов оценки стоимости предприятия.
  41. Финансирование операций с недвижимостью.
  42. Риэлтерская деятельность на рынке недвижимости.
  43. Ипотечное кредитование: понятие и структура рынка.
  44. Современное состояние рынка ипотеки в Российской Федерации.
  45. Модели ипотечного кредитования.
  46. Виды ипотечных кредитов и их характеристика.
  47. Основные ипотечные показатели.
  48. Ипотечно-инвестиционный анализ недвижимости.
  49. Залоговая стоимость недвижимости: методы определения и сферы применения.
  50. Оценка качества вторичных форм обеспечения кредита.
  51. Налогообложение недвижимого имущества.
  52. Налогообложение земельных участков.
  53. Взаимосвязь оценки с налогообложением недвижимости.
  54. Управление недвижимостью: задачи и принципы.
  55. Система управления стоимостью предприятия.
  56. Виды операций (сделок) с недвижимостью.
  57. Земля как объект экономической оценки.
  58. Правовое поле рыночного оборота земель в Российской Федерации.
  59. Методы оценки земли.
  60. Кадастровый учет и оценка земли.
  61. Математическое и программное обеспечение оценочных работ.

 

Практическое задание

Задача 1: Определить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.

Показатель

Вариант

1

2

3

4

5

1

Среднегодовая арендная плата в базовом периоде, долл./кв.м.

300

310

320

330

340

2

Прогнозный период, лет

4

4

4

4

4

3

Ежегодный темп прироста арендной платы, %

8%

9%

10%

11%

12%

4

Площадь оцениваемого объекта, кв.м.

1000

1100

1200

1300

1400

Из нее сдается в аренду, %

15%

20%

25%

15%

20%

5

Процент недозагрузки, %

 

 

 

 

 

1 год

25%

25%

25%

20%

25%

2 год

20%

25%

20%

15%

20%

3 год

15%

20%

20%

10%

15%

4 год

10%

15%

15%

10%

15%

постпрогнозный период

10%

15%

15%

10%

15%

6

Период недозагрузки, месяцев в год

 

 

 

 

 

1 год

3

3

4

4

4

2 год

3

2

3

4

3

3 год

3

2

2

4

3

4 год

3

2

2

3

2

постпрогнозный период

3

2

2

3

2

7

Потери при сборе арендной платы, % от потенциального валового дохода

3%

4%

5%

3%

4%

8

Площадь земельного участка, кв.м.

300

350

300

350

300

9

Ставка земельного налога, долл./кв.м.

2,5

2

2,5

2

2,5

10

Коэффициент категории земли (на вид деятельности арендатора)

4

4

5

5

6

11

Инфляционный коэффициент земельного налогообложения (ежегодно)

1,1

1,1

1,1

1,1

1,1

12

Коэффициент земельного налогообложения на областной центр

2,4

2,4

2,4

2,4

2,4

13

Индекс роста МРОТ (ежегодно)

1,1

1,1

1,1

1,1

1,1

14

Ставка НДС, %

20,00%

20,00%

20,00%

20,00%

20,00%

15

Ставка налога на имущество, %

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

16

Восстановительная стоимость объекта на дату оценки, млн. долл.

1

1,2

1,5

1

1,2

17

Норма амортизации, % в год

1,00%

1,10%

1,20%

1,00%

1,10%

18

Срок жизни объекта в базовом периоде, лет

30

40

50

30

40

19

Затраты на реконструкцию (резерв на замещение), % от восстановительной стоимости

20,00%

30,00%

20,00%

30,00%

20,00%

затраты на реконструкцию распределены равномерно на весь прогнозный период

20

Условно переменные расходы, % от действительного валового дохода

20%

20%

25%

25%

20%

21

Сумма ипотечного кредита, тысяч долл.

100

110

120

100

110

22

Срок ипотечного кредита, лет

12

10

10

12

10

23

Ставка процента по кредиту, % в год

10,00%

7,00%

5,00%

10,00%

7,00%

24

Ставка налога на прибыль, %

24,00%

24,00%

24,00%

24,00%

24,00%

25

Безрисковая ставка процента, %

15,00%

16,00%

17,00%

18,00%

19,00%

26

Нормальный срок экспозиции недвижимости, месяцев

2

3

2

3

2

27

Суммарный риск инвестирования в объект недвижимости, %

3,00%

3,50%

4,00%

3,00%

3,50%

28

Ожидаемый период владения объектом недвижимости, лет

5

10

5

10

5

29

Срок окупаемости инвестиций в объект недвижимости, лет

10

5

10

5

10

30

Вероятность получения доходов по ставке дисконтирования низка и временных пределов их получения нет

Доходы от объекта недвижимости в течение года поступают нарастающим итогом

Реверсия рассчитывается по модели Гордона

Прочие факторы не учитываются

Продолжение

Показатель

Вариант

6

7

8

9

0

1

Среднегодовая арендная плата в базовом периоде, долл./кв.м.

350

360

370

380

390

2

Прогнозный период, лет

4

4

4

4

4

3

Ежегодный темп прироста арендной платы, %

8%

9%

10%

11%

12%

4

Площадь оцениваемого объекта, кв.м.

1500

1600

1700

1800

1900

Из нее сдается в аренду, %

25%

15%

20%

25%

15%

5

Процент недозагрузки, %

 

 

 

 

 

1 год

25%

25%

20%

25%

25%

2 год

20%

25%

15%

20%

20%

3 год

15%

25%

10%

15%

15%

4 год

10%

25%

10%

15%

10%

постпрогнозный период

10%

25%

10%

15%

10%

6

Период недозагрузки, месяцев в год

 

 

 

 

 

1 год

4

3

2

4

3

2 год

4

2

2

3

2

3 год

3

2

2

2

2

4 год

3

2

2

2

1

постпрогнозный период

3

1

2

2

1

7

Потери при сборе арендной платы, % от потенциального валового дохода

5%

3%

4%

5%

3%

8

Площадь земельного участка, кв.м.

350

300

350

300

350

9

Ставка земельного налога, долл./кв.м.

2

2,5

2

2,5

2

10

Коэффициент категории земли (на вид деятельности арендатора)

6

7

7

8

8

11

Инфляционный коэффициент земельного налогообложения (ежегодно)

1,1

1,1

1,1

1,1

1,1

12

Коэффициент земельного налогообложения на областной центр

2,4

2,4

2,4

2,4

2,4

13

Индекс роста МРОТ (ежегодно)

1,1

1,1

1,1

1,1

1,1

14

Ставка НДС, %

20,00%

20,00%

20,00%

20,00%

20,00%

15

Ставка налога на имущество, %

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

16

Восстановительная стоимость объекта на дату оценки, млн. долл.

1,5

1

1,2

1,5

1

17

Норма амортизации, % в год

1,20%

1,00%

1,10%

1,20%

1,00%

18

Срок жизни объекта в базовом периоде, лет

50

30

40

50

30

19

Затраты на реконструкцию (резерв на замещение), % от восстановительной стоимости

30,00%

20,00%

30,00%

20,00%

30,00%

затраты на реконструкцию распределены равномерно на весь прогнозный период

20

Условно переменные расходы, % от действительного валового дохода

20%

25%

25%

20%

20%

21

Сумма ипотечного кредита, тысяч долл.

120

100

110

120

100

22

Срок ипотечного кредита, лет

10

12

10

10

12

23

Ставка процента по кредиту, % в год

5,00%

10,00%

7,00%

5,00%

10,00%

24

Ставка налога на прибыль, %

24,00%

24,00%

24,00%

24,00%

24,00%

25

Безрисковая ставка процента, %

20,00%

21,00%

22,00%

23,00%

24,00%

26

Нормальный срок экспозиции недвижимости, месяцев

3

2

3

2

3

27

Суммарный риск инвестирования в объект недвижимости, %

4,00%

3,00%

3,50%

4,00%

3,00%

28

Ожидаемый период владения объектом недвижимости, лет

10

5

10

5

10

29

Срок окупаемости инвестиций в объект недвижимости, лет

5

10

5

10

5

30

Вероятность получения доходов по ставке дисконтирования низка и временных пределов их получения нет

Доходы от объекта недвижимости в течение года поступают нарастающим итогом

Реверсия рассчитывается по модели Гордона

Прочие факторы не учитываются



Задача 2: Определить стоимость объекта недвижимости обремененного ипотечным долгом, используя методы ипотечно-инвестиционного анализа.

Показатель

Вариант

1

2

3

4

5

1

Потенциальный валовый доход, тыс. долл.

100

95

90

85

120

2

Потери при сборе платежей, % от потенциального валового дохода

0%

2%

0%

2%

0%

3

Прочие доходы, тыс. долл.

1

1

2

2

1

4

Операционные расходы, в % от потенциального валового дохода

2%

0%

2%

0%

2%

5

Ипотечный кредит, тыс. долл.

480

520

560

600

640

6

Срок амортизации ипотеки, лет

30

31

32

33

26

7

Ставка процента по ипотеке, % в год

10%

11%

12%

13%

10%

8

Ставка дисконтирования, %

15%

16%

17%

18%

19%

9

Предполагаемый год продажи собственности

25

26

27

28

21

10

Ежегодный прирост стоимости, %

0%

1%

2%

3%

0%

11

Первоначальная рыночная стоимость собственности, тыс. долл.

600

650

700

750

800

Продолжение

Показатель

Вариант

6

7

8

9

0

1

Потенциальный валовый доход, тыс. долл.

115

110

105

80

75

2

Потери при сборе платежей, % от потенциального валового дохода

2%

0%

2%

0%

2%

3

Прочие доходы, тыс. долл.

1

2

2

1

1

4

Операционные расходы, в % от потенциального валового дохода

0%

2%

0%

2%

0%

5

Ипотечный кредит, тыс. долл.

680

720

760

400

440

6

Срок амортизации ипотеки, лет

27

28

29

16

17

7

Ставка процента по ипотеке, % в год

11%

12%

13%

10%

11%

8

Ставка дисконтирования, %

20%

21%

22%

15%

16%

9

Предполагаемый год продажи собственности

22

23

24

11

12

10

Ежегодный прирост стоимости, %

1%

2%

3%

1%

2%

11

Первоначальная рыночная стоимость собственности, тыс. долл.

850

900

950

500

550